Kira Hukuku

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ve aldığı bedel karşılığı bu yararlanmaya razı olan kiralayandır.

  6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da mülkiyet değil akit esası kabul edilmiş olup “Kiralayan” ve “Mal sahipliği “ sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan sorumlulukları:

•         Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
•         Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
•         Kiraya veren, kiralananın teslimi anındaki ayıplarından sorumludur. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır

Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Sorumlulukları:

•         Kiracı kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür.
•         Kiraya verileni özenle kullanma yükümlülüğü
•         Komşulara saygı gösterme borcu

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları:

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı sözleşmenin zayıf tarafı olduğundan Kanun koyucu bu konuyu TBK’ da nitelik ve içerik açısında kiracıyı korumaya yönelik özel bir ayrım içerisinde düzenlemiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi ve Tahliye Davası

-Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshi

   6098 sayılı TBK m.347’e göre; konut ve işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisi vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

      Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

– Kiralananın Mevcut Malikin veya Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliyesi:

   Mevcut malik, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle, kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir

   Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

-Kiralananın Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliyesi:

  Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

  Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılındaki yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlüdür.

– Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi:

  Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

-İki haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi:

  Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonrasında Feshi:

 Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

– Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi:

  İİK da “Kiralar hakkında hususi hükümler ve kiralanan taşınmazların tahliyesi ”  başlığı altında özel hükümler düzenlenmiş olup bu hükümler kiraya verene kiracısını ilamsız icra yoluyla tahliye etme imkânı sağlamaktadır. Kiraya veren icra dairesine ilamsız tahliye takip talebini verir, kiracı yedi günlük yasal süre içerisinde kira sözleşmesine ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasına açık ve kesin olarak itiraz etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır, takibin kesinleşmesinden sonra kiracı 30 günlük yasal süre içerisinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren alacağı için haciz isteyebileceği gibi kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesini de talep edebilir.

-Oturmaya Elverişli Konutun Varlığı:

  Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

  Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir 

Kira Tespit Davaları:

  Kira bedelinin tespiti davası için; geçerli bir kira sözleşmesi ve davayı açmada hukuki yarar bulunması şartları aranmaktadır.  Ayrıca kira bedelinin tespiti davası yalnızca konut ve çatılı iş yerlerinin kira bedellerinin tespiti için açılabilmektedir.

  Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

 Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise;  Kira bedeli artış oranı, taraflarca bir önceki kira yılı TÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu şekilde yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma yapılmış ve kira süresi 5 yılı geçmemişse kira tespit davası ikame etmek mümkün olmayacaktır.

  Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise;  Bu durumda tespit davasını ikame etmek mümkün olacaktır. Taraflar bu durumda kira bedelinin, artış oranının vb. belirlenmesini mahkemeden talep edebilirler. Mahkeme, somut durumu ve emsal değerleri nazara alarak bu hususlara ilişkin bir tespitte bulunacaktır. Fakat burada belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki yılın TÜFE artış oranı üzerinde olamaz.

  Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde;  Bu durumda taraflar  arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası ikame edilebilir. Bu noktada; gayrimenkulün durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar dikkate alınacak ve buna göre bir kira bedeli tespit edilecektir. Burada hâkim, bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmamıştır.

Yabancılar ve Göç Hukuku

Göç vermekte olan ülke konumunda göç alan ülke konumuna geçen gelişen Türkiye’de hizmet verdiğimizin bilincinde olduğumuzdan Usul Hukuk olarak yabancı uyruklu danışanların istekleri doğrultusunda da çalışmaktayız.

Yabancı dil yetkinliğine sahip kadromuzla Türkiye’de yerleşik olarak yaşamak isteyen ya da ticari ilişkileri vesilesiyle ikamet eden yabancıların ikamet ve çalışma izinleri ile ilgili işlemler ayrıca Türk vatandaşlığına geçmek isteyen yabancıların vatandaşlık başvuruları konusunda hukuki destek sağlamaktayız. Müvekkillerimizin bu alana ilişkin süreçlerinde ve  karşılaşabilecekleri tüm hukuksal sorunlarının çözümünde destekçileri olurken gelişmelerin itinayla takipçisi oluyoruz.