Tapu sicili, devlet tarafından gayrimenkullerin gıyabında bulunan hakların durumunu aleniyet ilkesi çerçevesinde gösteren resmî belgedir. Ancak tapu ve tapu sicilinden bahsetmeden önce mülkiyet ve zilyetlik kavramları ile aynî hakların varlığını herkese açıklanacak bir görünüm üzerine kısa bir açıklama yapmak gerekir. Zira tapu sicilinin işlevini anlamak için mülkiyet ve zilyetlik kavramlarının açıklanmasıyla tapu sicilinin işlevi daha iyi anlaşılabilecektir.

Mülkiyet hakkı, Anayasamızın 35.inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683.üncü maddesinde yer alsa da ilgili maddelerde mülkiyetin ne olduğu ile ilgili bir tanımlama yapılmamıştır. TMK’nun 683.üncü maddesiyle “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” hükmü getirilmiştir. Bu kanun hükmünden hareketle mülkiyet hakkının tanımı doktrinde ve yüksek mahkeme kararlarında yapılmıştır. Doktrinde mülkiyet, “eşya üzerinde en geniş yetki sağlayan aynî hak” olarak tanımlanmıştır.

Zilyetlik TMK’nda doğrudan tanımlamış olmasa da TMK’nun 973.üncü maddesinde “bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir” hükmünü getirerek zilyedi tanımlamıştır. Kanunun bu hükmünde hareketle doktrinde zilyetlik “bir şey üzerinde fiili hakimiyet” olarak tanımlanmıştır. TMK’nun 973.üncü maddesinin devamında “taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır” hükmü getirilmiştir. Ancak bu husus taşınmazlar açısından zilyet lehine bir hak karinesi değildir.

Taşınır ve taşınmaz eşyalarda haktan soyut olarak korunan zilyetlik, taşınır eşyalarda aynı zamanda hak karinesi işlevine sahiptir. Bir taşınırın zilyedinin, o eşya üzerinde iddia ettiği mülkiyet hakkının veya diğer aynî hakların varlığı, karine olarak kabul edilmiştir. Zilyetlik sadece taşınırlar bakımından hak karinesi fonksiyonuna sahip olup taşınmazlarda zilyetliğin böyle bir işlevi yoktur. Zira ayni haklara hâkim olan ilkelerin başında gelen kamuya açıklık (aleniyet) ilkesi çerçevesinde ayni haklar, taşınır eşyalarda fiili hakimiyet sahibi olan zilyetlikle kamuya açıklanırken taşınmaz eşyalarda tapu sicilindeki kayıtla kamuya açıklanmaktadır. Dolayısıyla taşınmazlar açısından mülkiyet veya diğer aynî hakların karinesi zilyetlik ya da diğer bir deyişle fiili hakimiyeti olan kişiye değil, hukuki hakimiyet olan tapu sicilinde hak sahibi olan kişiye aittir.

Aleniyet ilkesi ile ayni haklar, taşınır eşyalarda zilyet tarafından herkese karşı ileri sürülebilirken taşınmaz eşyalarda ise tapu sicili bu imkânı sağlamaktadır. Bu sayede ayni hakkı ihlal etmeme yükümlülüğü altında olan herkes, ayni hakkın varlığını ve sahibinin kim olduğunu tapu siciline bakarak anlayabilecektir. Zira zilyetlik taşınmazlar açısından aleniyet ilkesinin işlevini yerine getirmeyeceği düşüncesi, ayni hakların açıklanması bakımından tapu sicili adı verilen bir sistemin Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmesine yol açmıştır. Bu sicil, taşınmaz malikinin ve taşınmaz üzerinde diğer aynî hakların sahiplerinin bilinmesini mümkün kılmaktadır. Tapu sicili ayrıca, taşınmazı alacaklıya devretmeksizin bir kayıtla rehin edilmesine ve taşınmazı elden çıkarmadan kredi elde edilmesi imkânı meydana getirmektedir.

TMK’nun 997.inci maddesinin 1.inci fıkrasında “taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili” tutulduğu ve 2.inci fıkrasında tapu sicilinin “tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan” oluştuğu derç edilmiştir. Tapu sicili tek bir defterden müteşekkil olmayıp bir kısmı kanun bir kısmı da tüzük ile oluşmaktadır. Buradaki ayrım tanımlama açısından farklılık oluşturmakta olup buna göre, kanunda düzenlenen tapu defterleri ana sicil veya asli sicil ve tüzükte belirtilen defterlere ise tali sicil veya fer’i sicil olarak tanımlanmaktadır.

Asli siciller; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlar olarak sıralanmaktadır. Fer’i siciller ise; mal sahipleri sicili, aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili, yazışma defteri, tablo-mahzen defteri ve idari sınırlar kayıt defterinden oluşmaktadır. Tapu sicilinin en temel unsuru ise tapu kütüğü olup taşınmazlar üzerindeki ayni haklar bu defterde gösterilir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı açısından ayrı bir sicil tutulmakta olup bu sicilin tutulma esasları tapu kütüğü ile aynıdır ve tapu kütüğündeki ana taşınmaza göre arsa payları oranında sicile tescil edilir.

Aynî hak olan mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tapu siciline tescil ile sonuç doğurur. Tescil, tapu kaydında yer alan bir taşınmaz üzerinde aynî hak kuran, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya o taşınmaz üzerindeki aynî hakların yazılmasını ifade eden özel ve teknik bir deyimdir. O halde bir taşınmazın mülkiyetinin devri, zilyetliğin devri ile değil tapu siciline yeni malikin tescil edilmesi ile mümkün olmaktadır. Taşınmaz üzerindeki aynî haklar, kanunen kurulması tescile tabi olan haklardan olduğundan TMK’nun 1021.inci maddesi gereğince taşınmaz üzerindeki aynî haklar tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Tapu siciline tescilde talep yetkisi ve hukuki sebebin belgelenmesi şarttır. Örneğin bir taşınmazı satmak isteyen ile satın almak isteyenin tapu sicil müdürlüğüne başvurması ve satış sözleşmesi imzalaması halinde işbu işlem tapu memurunca mümkün olan süratle kütüğe tescil edilecektir. Taşınmaz üzerindeki aynî haklar kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.

Aynî haklara hâkim temel ilkelerden olan aleniyet ilkesi tapu sicili açısından yine karşımıza çıkmaktadır. Zira taşınmaz üzerindeki aynî hakları kamuya açıklayan tapu sicili için de bu ilkenin temel olduğu şüphe götürmez bir olgudur. Bu sebeple tapu sicili, alenilik ilkesi çerçevesinde herkese açık olup ilgilisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Tapu sicili herkese açık olduğundan dolayı, TMK’nun 1020.inci maddesi uyarınca hiç kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Tescil yapıldıktan sonra ilgililerin talebi halinde kendilerine tescilin bir sureti verilir. Verilecek suret, mülkiyet hakkının tescili için ise tapu senedi adını taşır. Eğer kadastrosu yapılan yer için tescil belgesi veriliyorsa bu halde verilecek surete çaplı tasarruf belgesi adı verilir. Yapılan tescilin, ipotek hakkının tescili olması halinde verilecek tescil suretinin adı ipotek belgesi adını taşır.

Özetlemek gerekirse, taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı ile diğer aynî hakların belirlenebilir ve kamuya açık olması ve herkese karşı ileri sürülebilmesi bakımından tapu sicili tutulmakta olup mutlak bir hak olan ve herkese karşı ileri sürülebilen aynî hakların bir sicile tescil edilmek suretiyle mülkiyet hakkı ve diğer aynî hakların korunması, devri ve herkese karşı ileri sürülebilmesi mümkün olmuştur.

Adem Gökmen
Latest posts by Adem Gökmen (see all)